Pe 7 noiembrie 2024, locatarii unui bloc de patru etaje din centrul Bucureștiului au avut parte de o surpriză neplăcută: un vecin a început să dărâme un perete din locuința lui. Pentru că o făcea fără să prezinte vreo autorizație, oamenii au sunat la Poliția Locală.

Dispecerul le-a transmis că nu se poate deplasa nimeni de la Disciplina în Construcții: e sâmbătă și nu se lucrează.

Câteva zile mai târziu, la ușa vecinului reclamat a venit un reprezentant al autorităților. Cum n-a deschis nimeni, i-a fost lăsată o notificare: să se prezinte la sediul poliției cu documentația pentru modificările pe care le-a început.

Agenții locali au plecat. Două luni și jumătate mai târziu, nimic nu s-a întâmplat. Vecinii sunt iritați că sesizările lor au rămas fără urmări, în vreme ce persoana reclamată își vede, nestingherită, de modificarea locuinței.

Nemulțumirea lor e dublată de frică: proprietarul în culpă a mai făcut modificări în urma cărora două apartamente au fost inundate, iar vecinul de la nivelul inferior s-a trezit cu o gaură în tavan. Vecinul reclamat a încercat să facă, în mod greșit, o scurgere. Mărturiile lor au fost culese anonim, deoarece există o anchetă penală cu privire la această situație.

Este unul dintre cele foarte multe cazuri care au loc în orașele din țară: renovarea după bunul plac al proprietarului, fără să țină cont de siguranță. Blocul riscă să devină vulnerabil în cazul unui cutremur, cu consecințe catastrofale pentru locatari.

„Nu putem ști, ca oameni simpli, să zic așa, care sunt pereții despărțitori și care joacă un rol cu adevărat în structura de rezistență a imobilului, dacă afectează stabilitatea mecanică a clădirii”, spune inginerul constructor Matei Sumbasacu pentru Europa Liberă de ce autorizația este obligatorie.

Inginer structurist cu 15 ani de experiență în construcții, Matei Sumbasacu este fondatorul Asociației Re:RISE (Reducerea Riscului Seismic), care elaborează soluții pentru reducerea riscului seismic.

Pas cu pas pe drumul autorizării

„Primul pas este obținerea unui certificat de urbanism. Acesta ne spune ce documente trebuie să obținem pentru obținerea după fapta asta a autorizației de construire”, explică Sebastian Posea, polițist local Disciplina în Construcții în sectorul 1, unde a fost reclamată demolarea din 7 noiembrie.

Motivul pentru care mulți proprietari evită calea legală este că durează câteva luni, poate chiar și un an până obțin toate actele.

„În momentul în care beneficiarii se apucă de lucrări de construire au nevoie de anumite avize și acorduri, printre care și avizul asociației de proprietari, aviz de mediu, aviz de de la Electrica, aviz de la ApaNova ș.a.m.d”, spune Posea.

Avizele sunt necesare indiferent de tipul lucrării, inclusiv dacă proprietarul face o modificare oricât de mică și care nu vizează structura de rezistență.

„Tot are nevoie. De fiecare dată trebuie obținută o negație că nu se afectează structura de rezistență. Trebuie întocmit un memoriu tehnic și memoriul tehnic ne spune dacă necesită sau nu obținerea avizului. Am avut situații în care s-au desființat debarale, adică pereți neportanți, pereți de un singur strat de cărămidă și unde e necesară obținere autorizației de construire”, mai spune Posea.

Proprietarii tolerați

Mai mult de jumătate din sesizările făcute către Disciplina în Construcții sunt legate de apartamente din blocuri, declară Posea.

Reclamațiile vizează construcții neautorizate și lucrări care, deși au documentația necesară, nu o respectă.

„Este o problemă des întâlnită în asociațiile de proprietari”, spune Gabriel Pușcaș, avocat specializat în problemele asociațiilor de proprietari, pentru Europa Liberă.

Pușcaș a scris patru cărți în care tratează tema diferitelor situații care pot apărea în condominii. El afirmă că, dacă ai autorizație și vrei să începi lucrările, trebuie doar să anunți asociația de proprietari.

„Ceea ce nu se cunoaște este faptul că în noua lege a asociațiilor de proprietari, 196/2018, se menționează faptul că orice fel de astfel de modificări trebuie aduse la cunoștința asociației de proprietari – și nu se întâmplă. Pe de altă parte, se menționează în mod clar că orice fel de lucrare trebuie realizată în condițiile legii”, afirmă Gabriel Pușcaș.

Există proprietari care nu se limitează doar la modificarea spațiului propriu. Fac abuziv extinderi și pe spațiul comun al imobilului: în curți, pe terase ori casa scării.

„Ni s-a întâmplat să vedem ocupate de unele persoane tot felul de spații de recreere, grătare, uscătoare de rufe și alte chestii de genul acesta”, susține Alexandru Gavrilă, care administrează 170 de asociații de proprietari din București și județul Ilfov.

„Dacă, din diverse motive, un proprietar este tolerat, este lăsat să facă aceste construcții, apar niște chestiuni puțin mai complicate, care sunt de competența instanțelor de judecată”, mai spune Gavrilă.

Indisciplina imobiliară, practică națională

Nu există o centralizare a sancțiunilor care sunt date anual, în întreaga țară, din cauza indisciplinei în construcții. O estimare făcută de Europa Liberă, pe baza datelor publice, arată că ar fi vorba de aproximativ 10.000 de amenzi în fiecare an.

De exemplu, în 2023, la Cluj Napoca au fost date 462 de sancțiuni în valoare de 871.000 lei (aproape 175.000 de euro). La Timișoara, poliția locală a completat 254 amenzi în valoare de 851.500, iar la Galați - 211 amenzi, în total de 583.450 lei.

Potrivit legislației, pentru executarea sau desființarea, totală ori parțială, fără autorizație a lucrărilor de construire, consolidare, modificare, extindere, reabilitare, schimbare de destinație sau de reparare a construcțiilor de orice fel, amenzile încep de la 1.000 lei și ajung până la 100.000 lei. Cele maxime sunt însă foarte rar aplicate.

În Sectorul 1 din Capitală, unde a fost semnalat cazul din 7 noiembrie, au fost anul trecut 400 de amenzi.

„În procesul verbal pe care îl întocmim, noi aplicăm și un termen de intrare în legalitate sau de obținere a autorizației”, explică Sebastian Posea, polițist local Disciplina în Construcții Sector 1.

În funcție de situație, termenul e de obicei între trei și nouă luni.

Indisciplina imobiliară, varianta penală

Construirea ilegală sau modificările în construcția existentă se pot încheia inclusiv cu o sesizare penală, dacă au loc într-o zonă protejată.

În toată țara sunt anual aproximativ 1.000 de sesizări penale cu privire la nereguli în construcții. 636 dintre ele au fost semnalate în 2024 doar în zonele protejate din București.

Este și cazul incidentului semnalat pe 7 noiembrie anul trecut, al peretelui dărâmat într-un bloc din centrul Capitalei.

„S-a luat legătura cu reclamanta, cel reclamat nu a fost găsită la imobil. I s-a lăsat somație, din câte am înțeles de la colegii de la Disciplină în Construcție. Chiar în săptămâna aceasta (20-26 ianuarie) este programat controlul” a declarat Daniel Mihai Rășică, directorul Direcției Generale de Poliție Locală și Control a Municipiului București, pentru Europa Liberă.

Acesta spune că de vină pentru întârzierea de peste două luni cu privire la cazul semnalat este legea, care nu prevede și posibilitatea de a intra pe o proprietate privată pentru a face controlul.

În plus, în cazul faptelor de natură penală, polițistul local are doar un rol constatator și judecătorul este cel care trebuie să emită o ordonanță prin care să dispună sistarea lucrărilor considerate ilegale.

Am întrebat reprezentanții Parchetului Sector 1 care este termenul mediu de soluționare a sesizărilor penale pentru încălcarea legislației referitoare la Disciplina în Construcții și care sunt principalele motive care duc la prelungirea termenelor de soluționare. Nu am primit răspuns până la publicarea articolului.

„Maxim ce pot eu să fac? Să revin cu un control, să constat că a continuat lucrările și, după prima constatare, fac o revenire la Parchet în care spun ca urmare a controlului din data X s-a constatat că au continuat lucrările... astfel încât să devină cumva fapt cu circumstanțe agravante”, mai spune Rășică.

„De multe ori situația, plângerea noastră se încheie după vreo doi-trei-patru ani, chiar și cu neînceperea urmăririi penale. Adică, de fapt, cu nicio măsură”, concluzionează Rășică.

Mici speranțe legislative

O soluție ar putea veni de la o propunere legislativă pentru modificarea Legii 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor.

Înregistrată la Senat pe 6 martie 2024, propunerea are obiective care vizează însă o singură direcție.

„Scopul acestei legi este acela de a moderniza şi eficientiza procesul de convocare şi desfăşurare a adunărilor generale ale asociaţiilor de proprietari. Prin introducerea posibilităţii de comunicare electronică a convocărilor, se urmăreşte facilitarea accesului membrilor la informaţiile şi deciziile importante ce îi privesc”, se arată în expunerea de motive.

Adoptată de Senat pe 27 mai 2024, inițiativa așteaptă, de atunci, să ajungă în plenul Camerei Deputaților.

Există însă multe alte aspecte neacoperite de legislație, inclusiv cel al urgentării accesului în spațiul în care se execută lucrări fără autorizație.

„Asociațiile de proprietari nu au la dispoziție niște pârghii legale mai puternice pentru a-și duce la îndeplinire mandatul pe care li-l dă această această lege a asociațiilor de proprietari”, este de părere inginerul constructor Matei Sumbasacu.

„Organul de cercetare penală ar trebui să aibă niște persoane care să cunoască și legislația în construcții. Adică avem foarte multe situații, cred că 90% din situații, în care organul de cercetare penală dă neîncepere a urmăririi penale, pentru că e necunoștință de cauză sau că consideră că faptele nu sunt de natură penală. Ar trebui modificată legislația, în sensul ăsta”, susține și Sebastian Posea, polițist local la Disciplina în Construcții Sector 1.

„Principalul aspect care ar trebui abordat ar fi acela de a crea o egalitate între furnizorul de utilități și asociația de proprietari”, este de părere și Gabriel Pușcaș, avocat specializat în problemele asociațiilor de proprietari.

Acesta arată că, dacă factura furnizorului de utilități reprezintă titlu executoriu, nu este și cazul listei de întreținere pentru asociația de proprietari: „Aici apare un dezechilibru”.

„Principala problemă este cea dată de accesul pe o proprietate. Îmi vine în cap un exemplu în care un proprietar era pur și simplu disperat de faptul că vecinul de deasupra s-a apucat să facă o modificare, i-a afectat tavanul astfel încât, zi de zi, i se infiltra apă în apartament”, afirmă Daniel Mihai Rășică, directorul Direcției Generale de Poliție Locală și Control a Municipiului București.

În prezent, singura soluție este în instanța de judecată.

„Ar trebui urgentate, prevăzute în lege și acele cazuri în care să se poată intra (în apartamentele proprietate, n.r.). Avem nenumărate cazuri pe partea de igienă, de proprietari care stau în niște condiții absolut mizere. Am găsit 50 de pisici crescute într-un apartament de două camere. Dacă (proprietarul, n.r.) nu-ți permite accesul, poți da maximum o amendă de nereprezentare la control, care este de 500 de lei”, mai spune Rășică.

Două decenii pentru nedemolarea unei construcții ilegale

Cât de repede se mișcă lucrurile în Justiție, atunci când sunt probleme cu actele în construcția unei clădiri, o dovedește cazul Cathedral Plaza, din apropiere de Calea Victoriei din București.

Autorizația clădirii de birouri a fost emisă în 2006 și atacată în primă instanță de Arhiepiscopia Romano-Catolică București.

Procesele dintre Arhiepiscopia Romano Catolică, Asociația Salvați Bucureștiul, Primăria București și dezvoltatorul imobiliar Millenium Building Development SRL au trecut prin mai mult instanțe din țară.

„Beneficiarul autorizaţiei s-a crezut şmecher, aşa cum se cred şmecheri mulţi investitori din ziua de azi. Aşa cum am aşteptat 18 ani pentru a demola această clădire, să ştie şi aceia care se cred azi de neatins că le vom demola peste 5, peste 10 sau peste 20 de ani clădirile ilegale pe care le construiesc azi”, declara primarul general al Capitalei, Nicușor Dan, în octombrie.

Conform deciziei magistraților, sarcina demolării este a Primăriei Municipiului Bucureşti.

„Costul de demolare este undeva între 5 şi 8 milioane de euro şi el o să fie plătit de Primăria Capitalei, aşa cum a spus instanţa, şi o să fie solicitat de la Primăria Sectorului 1, pentru că primarul Sectorului 1 a eliberat autorizaţia nelegală. Mai departe, Primăria Sectorului 1 se poate îndrepta împotriva domnului (Dan) Chiliman, împotriva arhitectului-şef de atunci, ca să recupereze banii”, a mai spus Nicușor Dan.

Prin urmare, la aproape două decenii de la contestarea autorizației de construire, după câștigarea definitivă a proceselor, clădirea de birouri este tot în picioare.

Europa Liberă România e pe Google News. Abonați-vă AICI.