Atunci când vine vorba de cumpărarea unei locuințe, oamenii trebuie să fie atenți la câteva detalii. Unul dintre acestea este zugrăveala proaspătă din apartament, care poate ascunde anumite „vicii” cum ar fi inundațiile, spune Costel Pîrvu, consultant imobiliar, într-un interviu pentru Europa Liberă.
Expertul lucrează de 26 de ani în domeniu și este specializat în vânzarea și închirierea proprietăților rezidențiale. Programul Prima Casă, care e în special pentru tineri, este de preferat unui credit imobiliar pentru avantajele privind ratele și facilitățile fiscale.
În privința zonei în care este situată locuința, aici ar trebui să conteze facilitățile și distanța față de rude și de job.
„Să nu facem două ore până la școală, două ore până la serviciu, pentru că se creează o mare pagubă în economia familiei. Timpul înseamnă bani la nivel de oameni obișnuiți care au un job și își caută o locuință. De aceea, trebuie să fie aproape, să fie la egală distanță față de birou, de serviciu, de școli și nu în ultimul rând față de rude”, arată Costel Pîrvu.
1. Europa Liberă: Ce e mai avantajos anul acesta – Prima Casă sau credit imobiliar? Au dezvoltatorii oferte separate pentru Prima Casă?
Costel Pîrvu: Prima Casă e pentru doar cumpărătorii care n-au mai tranzacționat până acum, nu au mai cumpărat o proprietate.
Deci, practic, un segment, să zicem de 15-20-30% din piață, pentru că majoritatea celor care mai cumpără apartamente au mai făcut tranzacții.
Dar Prima Casă pentru cei care se încadrează este de departe cea mai bună opțiune, pentru că acest program vine la pachet cu o serie de facilități și costuri minime. De exemplu, la notar, aceste costuri, dacă se contabilizează, devin semnificative pentru tineri, cărora probabil li se adresează. De exemplu, onorariul notarial este substanțial scăzut. Ca și cost general al plății ratelor ulterioare, beneficiarul unui credit de Prima Casă are o reducere. Mai sunt și altele.
Și chiar dacă există o restricție de a vinde acea proprietate cinci ani de la data achitării creditului, sunt avantajați în cei cinci ani. De exemplu, cei care cumpără cu Prima Casă ar putea să închirieze, să obțină un venit „fortuit”.
Sunt dezvoltatori care au oferte pentru Prima Casă. De exemplu, există niște facilități și pentru TVA.
Dezvoltatorii care vând greu proprietățile sunt deschiși și atrag clienții prin diverse oferte sau disponibilități preferențiale în alegerea locuinței. Altfel, în altă situație, când dezvoltatorul are cererea mare, îi dă niște opțiuni, cele care nu sunt vandabile. Cele mai greu vandabile le da celor care sunt cu Prima Casă.
2. Europa Liberă: Care e situația pieței imobiliare în prezent?
Costel Pîrvu: Pentru că fondul apartamentelor noi s-a epuizat prin lipsa autorizațiilor, mă refer la București, constat că au început să se vândă foarte bine și apartamentele în blocuri vechi. Până acum se vindeau mai greu apartamentele în blocuri vechi, mai ales cele care nu erau amenajate și ar fi trebuit cumpărătorul să-l amenajeze.
Se vând mai bine pentru că fondul nou s-a epuizat. Cel mai bine se vând cele de după cutremur, după 1977, iar celelalte până în cutremur se vând doar datorită prețului.
Se observă o activitate febrilă în piață și datorită situației impozitelor care stau să se mărească. Mă refer la impozitul de 1% și 3%. Dacă vânzătorii au o vechime a intrării în posesie a apartamentului mai mare de 3 ani, plătesc 1%.
Dacă le-a intrat în posesie fie și prin moștenire sau prin orice act de donație, de schimb făcut în familie de mai puțin de 3 ani, ei vor plăti 3% în prezent.
Și aceste impozite se preconizează a se dubla. Iar datorită acestui motiv există o velocitate mai mare a cererii în piață și a tranzacțiilor.
Chiar și noiembrie-decembrie 2023, luni moarte, vânzările au fost mai bune decât în cele mai bune luni ale anului trecut.
Anul trecut a fost marcat de o situație grea în domeniul vânzărilor imobiliare și în domeniul serviciilor prestate de brokeri imobiliari, în care tranzacțiile au scăzut considerabil.
În ultima parte a anului s-a observat o dinamică sporită, lucru care a explodat după 3-4-5 ianuarie 2024.
Pe de altă parte, pentru că anul 2023 a fost un an de blocaj chiar și pentru utilizatorii finali, cumpărătorii obișnuiți, partea de investiții a fost praf.
3. Europa Liberă: Ce trebuie să știm atunci când vrem să cumpărăm un apartament?
Costel Pîrvu: Un cumpărător trebuie să vadă dacă îndeplinește condițiile de plată, să vadă pe ce sumă se bazează. Să aleagă și zona în care i-ar plăcea să cumpăre, tăie de pe listă zonele unde nu vrea să cumpăre sub nicio formă.
Apartamentele, atât noi cât și vechi, pot veni la pachet cu unele vicii ascunse.
[...]
Mai sunt și probleme legate de infrastructura privind coloanele de apă, care în unele blocuri vechi sunt îmbătrânite și apar frecvent accidente precum inundații. Cedează coloanele, canalizarea se înfundă și refulează. Aceste lucruri sunt greu de aflat, mai ales că cei care vând își iau măsuri de precauție dacă există situații din acestea.
La interior, trebuie mare atenție la cele zugrăvite nou, care pot ascunde astfel de vicii. E de preferat ca un apartament, apropo de problemele de infrastructură, inundații și alte probleme cu țevi sau cu izolația blocului, e de preferat ca apartamentul să știm că nu e zugrăvit de șase luni, de un an, de 5 ani, de 10 ani. Cu cât e mai veche ultima zugrăveală, cu atât avem garanția la vedere.
4. Europa Liberă: Ce înseamnă astăzi un apartament bine-poziționat?
Costel Pîrvu: Un cumpărător trebuie să aibă în vedere nu poziția bună – cum ar Piața Victoriei din București, de exemplu. Poate dacă este o familie modestă, cu venituri modeste și toate lucrurile, toate facilitățile, serviciul, rudele, locurile frecventate sunt departe de Piața Victoriei, atunci pentru ei ar fi un mare dezavantaj.
Cel care dorește un apartament bine poziționat trebuie să aibă în vedere, pe cât posibil, să fie orientat către punctele cardinale sud-vest, dar asta nu înseamnă că o locuință pe alte puncte cardinale ar fi mai puțin bună.
Sunt clienți care vor doar pe partea de nord pentru că a evita efectele arșiței.
Apoi, dacă două locuri de muncă ale soților sunt relativ într-o zonă de vest, de nord, de centru a Bucureștiului, locuința ar trebui să fie la 15-20 minute de mers cu un mijloc de transport într-un momentul în care aglomerația este medie, nu când e liber, nu când e foarte aglomerat.
Apoi să nu facem două ore până la școală, două ore până la serviciu, pentru că se creează o mare pagubă în economia familiei. Timpul înseamnă bani la nivel de oameni obișnuiți care au un job și își caută o locuință. De aceea, trebuie să fie aproape, să fie la egală distanță față de birou, de serviciu, de școli și nu în ultimul rând față de rude.
Sunt curente la nivel global în care unele primării, unele orașe, încurajează, făcându-le facilități semnificative de plată, acei membri ai familiei care-și i-au locuință la câteva sute de metri față de rude.
De exemplu, în momentul de față, situația cea mai frecventă este întâlnită între părinții pensionari sau foarte în vârstă și copiii care sunt activi, care sunt adulți.
De asemenea, ar mai trebui să țină cont de accesibilitatea la mijloacele de transport și anume, chiar dacă în prezent se folosește mașina personală, în viitor foarte mulți vor trece la mijloace de transport în comun. Și pentru acest lucru trebuie să se orienteze în apropierea mijloacelor de transport.
Se produce o sedimentare a cererilor în Capitală, și în ultimul timp cartierul Drumul Taberei din București, de când s-a dat metroul în folosință, este una dintre cele mai căutate zone ale Bucureștiului.
În momentul de față, Drumul Taberei este căutată și pentru case, vile, chiar dacă oamenii au mașini, vor să fie lângă metrou, lângă facilități, lângă magazine importante, mall-uri.
În ultimii doi ani, numărul de tranzacții în Drumul Taberei a crescut enorm.
5. Europa Liberă: Uneori, în apartamentele din imobilele nou construite, blocurile sunt atât de apropiate unul de celălalt încât poți vedea cu ușurință ce are vecinul tău în casă. Cât de mult ar trebui să conteze intimitatea în cumpărarea unui apartament?
Costel Pîrvu: De multe ori este deranjantă apropierea de celălalt bloc, dar acesta este un aspect secundar, pe lângă alte lucruri care vin la pachet și pentru care oamenii trec peste intimitate.
Și anume, un bloc nou la un preț accesibil, într-o zonă cât de cât medie a orașului, anulează orice precauție sau îngrijorare, sau pur și simplu anulează existența acestor dezavantaje.
Blocurile noi sunt la mare căutare în continuare.
Ne întrebăm de unde atâția cumpărători la blocurile noi? Cei mai mulți cumpărători ai blocurilor noi sunt cei care locuiesc în blocuri vechi în București și care se lovesc de problemele RADET-ului, a încălzirii centralizate, care din păcate este o problemă dramatică. Și afectează foarte mult, de exemplu, chiriile în blocurile vechi care nu au centrală proprii.
Însă, poziția în blocurile vechi, de preferință după 1977, este un atuu extraordinar în fața blocurilor noi, care sunt poziționate în terenuri care sunt în poziții cel puțin ciudate, în spatele altor blocuri, departe de mijloacele de transport, între case mai puțin atrăgătoare.
Trebuie analizat fiecare bloc în parte, trebuie văzut de către cumpărători ce istoric, ce blocuri a mai construit acel dezvoltator.
Dacă știi că un dezvoltator a făcut 10 blocuri, asta nu este o garanție că îl face bine. Este o garanție că l-ar putea termina clar. Dar nu este o garanție că acel dezvoltator și-a folosit experiența ca să aducă îmbunătățiri blocului, ci și-a folosit experiența ca să-și aducă îmbunătățire economiei care se face la calitate pentru a scoate un profit mai mare.
7. Europa Liberă: Cum știm dacă o casă sau un apartament au prețul corect? Putem verifica undeva?
Costel Pîrvu: Nu. Se poate verifica doar contracost. Dacă întrebi agentul imobiliar implicat în acea tranzacție nu te poți baza pe el chiar dacă el spune adevărul. Tu ca și cumpărător, pentru liniștea ta și pentru siguranța ta în primul rând, trebuie să apelezi fie la un alt agent imobiliar care nu este implicat în tranzacție și nu are relații apropiate cu agentul implicat în tranzacție. Dar cel mai bine este să faci o evaluare. Dacă tot iei credit trebuie să ții cont de evaluarea unui evaluator care face parte din ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România), la care băncile apelează.
Dacă este mai mică, de exemplu, decât prețul pe care l-ai plătit, nu înseamnă că acel cumpărător s-a păcălit, pentru dacă este un apartament dintr-o poziție bună, finisat, ce are alte avantaje, acelea avantaje vin și justifică prețul plătit. Însă discrepanța este mare și diferența este de 10-15%, atunci poți să îți pui întrebări legitime, dacă nu cumva este o problemă, că plătești prea mult.
8. Europa Liberă: În medie, la câte vizionări ar trebui să mergem ca să fim siguri că am ales ce trebuie?
Costel Pîrvu: Nu numărul vizionarilor contează atât de mult. Și dacă știm ce vrem și găsim în vecinătate, pe scara unde locuim cu chirie un apartament, nu trebuie să mergem la nicio altă vizionare.
Sunt voci care spun că trebuie să analizezi 100 de oferte ca să te oprești la una. Dar, atenție, ca investiție și când vrei să cumperi o oportunitate – „o castană” cum spun românii.
Cumpărătorul trebuie să stabilească în primul rând locația și bugetul pe care îl are pentru cumpărare. Și atunci să se să facă o cercetare de piață a zonei respective și să vadă ce proprietăți sunt și la ce prețuri sunt. Deci numărul vizionarilor nu este relevant.
Este importantă calitatea căutării. Trebuie să-și stabilească niște criterii, să și le pună pe hârtie și să caute în acele criterii. Se numește filtru.
9. Europa Liberă: Cine ar trebui să facă auditul energetic al locuinței? Și cât costă un astfel de audit?
Costel Pîrvu: Auditul energetic, mai precis certificatul energetic, îl face strict proprietarul. El nu poate să vândă, nu poate să închirieze un apartament înregistrat la Administrația Financiară dacă nu are certificat energetic.
Până anii trecuți, certificatul energetic a costat foarte puțin. Prețurile au început să crească pentru că și costurile celor care fac acest serviciu s-au mărit odată cu inflația. Sunt în jur la 100-200 lei la garsonieră și până în 300-400 lei la apartamente cu 3-4 camere.
Dar acest audit energetic este o formalitate în sarcina și obligația strictă a proprietarului.
10. Europa Liberă: E necesar să încheiem un precontract la încheierea unei vânzări de imobile?
Costel Pîrvu: Dacă avem toți banii și proprietarul are actele pregătite pentru vânzare și nu mai trebuie să mai facă o moștenire, ideal este să cumpere direct la notar. Ideal, dar noi trăim în România și atât opinia cumpărătorilor se poate schimba de la o zi la alta. Pentru că trăim în România, trebuie să facem ante-contract.
Ante-contractul este necesar să se încheie pentru că sunt situații chiar în familie ca un membru al familiei să vrea să se răzgândească ș.a.m.d. Și atunci acea penalitate de a pierde avansul sau de a da dublu avansului către proprietar este un instrument asigurator care funcționează în 90% din cazuri foarte bine.
Dacă faci ante-contract nu se mai schimbă prețul, nu se mai schimbă termenii de vânzare.
